房产税是“劫富济贫”利器,还是房价调控的“杀手锏”?
2014-03-18 11:46:40   来源:   评论:0 点击:

随着两会对于房产税的立法和征收的深化讨论,它在全国范围的推广时间表越发明晰。

(文章原创,未经许可,不得摘录)

随着两会对于房产税的立法和征收的深化讨论,它在全国范围的推广时间表越发明晰。一方面可以替换单一出让土地换取财政税收的、类似饮鸩止渴式的税务政策; 另一方面,通过增加持有成本的方式有效降低国人投资和投机性的购房需求, 岂不是一举两得? 到底中国房产税的征收对中国楼市的影响几何? 该如何判断和分析其在中国未来楼市走势中扮演的角色呢? “不识庐山真面目,只缘身在此山中”,要想看清事物本质和分析长远影响,不能在问题里面解决,而需要跳出局外、参考其他成熟市场的案例、分析其他发达国家经济体的房地产税对地产市场的影响程度, 就可以在很大程度上判断和推演,当中国经历类似经济境况下征收房产税、遗产税等税务对中国楼市的影响状况了。笔者研究了以下5个发达经济体的房产税对房市走势的分析,期望抛砖引玉,引以为鉴。

澳洲(澳大利亚):

    澳大利亚的房产(土地及地上建筑物)是永久产权(堪培拉地区除外,99年产权)不对房产征收房产税,而仅对土地征收土地税。由于各个州的征收税率不同,我以三个州举例说明:1)、新南威尔士州(悉尼):土地价值在387,000澳元之内的不征税;387,000澳元—2,366,000澳元征收1.6%,超过部分征收2%。2)、 维多利亚州(墨尔本):该州实行累计税制,只要土地价值超过250,000澳元,就开始按累计税率开始征税。 3)、昆士兰州(布里斯本):对于土地价值低于600,000澳元的不征税;对于超过部分,按累计税率开始征税。


总体而言,土地税在整个房价的比值相对较低,经过了50年的地产商业化的发展,澳洲成为投资和自住完全分化的市场。由于澳洲实行负扣税退税法则(Negative Gearing Systems),所以该土地税的征收对于自住人士和投资者的影响是相反的。即:该税种的推出,增加了自住人士的供房支出,降低了购房欲望,对自住及刚性需求的满足是负面影响; 而对于投资者而言,该支出是可以抵扣个人收入所得税的,甚至可以从税务局退回更多现金,从而增加了他们的收入,刺激了更多投资者进入房产市场。由于澳洲持续的房屋短缺,而移民人口高速增长,经济持续繁荣,造就了澳洲过去50年平均每年8%的资本增长的发展奇迹。

美国

    美国是对土地和地面建筑物都征税的几个国家之一(英国,法国,德国等国家类似),所征税名称为物业税。而各个州对物业税的征税标准和税率也千差万别,从房屋评估价值的1.2%—6%不等,新泽西州和纽约是美国房地产物业税最高的地区,而路易斯安那州则是缴纳房地产物业税最少的。举例而言:居民缴纳的房地产物业税最高的10个州(新泽西州、康涅狄格州、新罕布什尔州、纽约州、罗得岛州、马萨诸塞州、伊利诺斯州、佛蒙特州、威斯康星州、 加州);

相对而言,物业税在美国房价上的影响不大,购房者的每年平均支出费用在房价的2%左右。而房产市场的快速上涨跟1997年开始的低利率,宽松的货币政策,及高杠杆的购房贷款政策(收入较少,甚至工作不稳定者可以获得90%以上的贷款)是紧密相关的。而失业率一旦上升,经济状况下滑,房屋供给高于市场需求时,楼市危机就此产生,会对投资者及自住人士造成房产财富无法弥补的缩水损失。

 

  

英国

   “住房子就要交税”在英国历史上由来已久,即使是租住房子也是一样的。对此英国人的看法一直以来都是贬多褒少。英国物业税叫作市政税。是地方政府收入的主要来源之一,2008年,市政税占英国地方政府收入的25%。制定标准上,物业税分为A-H共八个等级。用途上,英国物业税主要用于多达十一个市政方面。从目前市场状况来看,之前由于2012年英国举办奥林匹克运动会的奥运效应,除伦敦金融区的房价在上涨外,其他地区均处于下滑状态,由于欧洲的主权债务危机的影响,失业率及经济数据始终挣扎在生死线边缘。 鉴于英国房产税是由居住者承担的(谁住谁缴费,租客租房子需要承担房产税),因此房产税对于房价的影响微乎其微;相反,遗产税对于房价的影响力更强。目前英国居民在全世界各地的所有资产需要支付遗产税,而非英国籍人士只有在英国国内拥有的资产才需要支付遗产税,起征点为32.5万英镑,遗产税率为40%;由此可见,遗产税对于英国国民自住房的拥有率只有42%的结果有着其深远影响。

中国香港地区和新加坡

    之所以把中国香港和新加坡放在一起,是因为这两个国家和地区的物业税不是以土地或建筑物评估价值来征收的,而是以政府相关部门评估物业租金值来计算物业税;除此之外对自住人士和投资者也是区别对待的。

在香港,投资者购屋,征收该物业租金评估值的15%,自住人士购屋征收租金评估值的5%;而在新加坡,投资者购屋,征收该物业租金评估值的10%,自住人士购屋征收租金评估值的5%;

总体而言,物业税的支付额不到房屋估价的1%。但由于新加坡房屋交易市场的85%是政府控制的99年产权的经济型房屋(供新加坡国民购买),而剩下的15%是向海外开放的商品房市场,造成商品房市场的中位价甚至是经济型房屋价格的10倍之巨。

    总之,不管是中国香港还是新加坡,都是世界的金融中心,受金融市场波动影响巨大,而物业税等对房产市场的影响微不足道,所以投资者朋友在投资这些区域时,更要看重的是经济大环境,而不仅仅是物业本身。

综上所述,我们可以看出: 物业税在成熟的房产市场之中对房屋价格的影响是较小的,即使是在推出该税种的短期内会引起价格波动和购买者心理层面的焦虑,但从长期来看,真正影响价格走势的是国家的经济大环境,如房屋供给和需求关系度、GDP的持续增长、失业率、房屋空置率、以及银行信贷政策、货币政策等数据,以及投资者对市场走势的预期。而相对于国内非理性的片面追求资本增值收益, 而忽视自身的收入供养状况所面临的投机风险来看, 国内投资者秉承的投资方式都是无法长久维系的。如果希望通过房产的相关税收方面来调控房屋价格,还需要完善和丰富房产相关的其他税务;如明确在房产转售环节征收资本利得税的税率及物业继承环节的遗产税;同时控制国内的信贷规模,大力发展保民生的经济适用房,正确引导国人投资房产的思路和目标等等措施的综合给力才能达到调控的最终目标。中国以房产税为代表的税务征收风暴即将来临,在合理、合法、合情的投资规划和税务减免的传承制度下,守护和传承财富比创造财富更容易被忽略,但意义却无比重大。只有未雨绸缪,才能自信于胸!

Victor刘磊专家介绍:

Θ  中国外国专家局专家资质;
Θ  国际注册高级理财规划师;离岸资产配置专家;
Θ  搜狐焦点海外房产特约房产投资评论员专题页面;http://house.focus.cn/ztdir/hwzy/
Θ  搜狐新闻自媒体记者; 腾讯房产特约房产评论员;
Θ  《投资与理财》、《财智风尚》、《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约地产专栏作者、特约评论员《重庆青年报》海外置业栏目作者;
Θ  畅销书《澳洲房地产投资全攻略》和《决胜海外房地产》作者;私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资讲师;
Θ  中国银行ICIE(International Certified InvestmentExpert)培训课程—高端人群海外房产投资讲师;
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