海外房产投资

经过3周的海外置业巡回讲座及北京光大银行的(CPB)认证课程的海外房产投资实务的培训，让我深刻认识到，既使目前国内房市扑朔迷离，前景黯淡，但广大房产购买者及投资者依旧“迷恋”于国内房产财富带给他们的心里慰籍，在这些人的眼里，房产就是“硬通货”。

    可现实问题是——到底什么才是真正意义的硬通货呢？在电影《时间规划局》里，时间是那个时代真正意义上的硬通货：每个人的剩余存活时间就显示在左手胳脯上，个人的生命时间可以缴房租，购物，生活上的任何花费等都可以用自己的时间交换；同样道理，个人及公司的收入和交易也都是以增加个人的生命时间来支付的，因此，时间成为大家趋之若鹜的交易货币。区分穷人和富人不是看谁的衣着光鲜，而是看他们的步伐：穷人一直与死神在赛跑，没有了人与人之间的温馨问候，茶余饭后的谈笑风生，即使是至亲也只能匆匆而过；而富人却可以随时用生命的60分钟去喝杯星巴客。

    当粮食作为硬通货的时候，地主老财囤积如山的粮仓就是通胀；当金银当作硬通货流通时，金银首饰热卖，国人甚至不考虑市场因素而花费千万购买金条也是通胀的表现；当纸币变成硬通货时，而纸币的国际购买力不断降低，物价不断攀升的情况下，通胀也应运而生。先如今，当大家都把房子当作所谓“硬通货”的时候，不考虑市场因素，货币因素，供给和需求因素等，就把买房当作抵御通货膨胀的时候，实际上此时此刻房产的“硬通货”功用却大大的丧失了，特别是中国目前的自有房比例高达89%的情况下，国人缺的不是房子本身，而是房子带给国民的财富安全感。

    目前中国国情下，中国房子的硬通货价值大大缩水了：

1. 无法变现和抵押了；

2. 房子的价值随岁月消逝；（50年左右的使用寿命）

3. 人民币计价的房产财富由于货币贬值而折损；

4. 物价上涨而房价停滞，造成房产财富的隐性缩水；

5. 产权期限的限制，造成房产作为硬通货无法有效传承，在中国很可能房产财富“富不过二”；

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对于如何应用房产作为硬通货，如何规避选房误区，房产投资误区，特别是海外房产的投资，感兴趣的投资者朋友们可以随时与我沟通。

作者介绍：(Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，国际注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，中国银行（ICIE）国际认证投资顾问培训课程的海外房产培训讲师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略专家兼中国区总经理) ，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliulei

2009年为应对金融危机推出了降低房地产交易税、优惠购房按揭贷款、扩大房地产开发商贷款等刺激房地产投资及个人优惠贷款利率的购买措施，出现了房地产价格暴涨和投资狂热扩张的泡沫；并推动了与房产相关产业的蓬勃发展，如钢铁、水泥、建筑材料等；而随着房价突飞跃进，为了规避更多资金跳脱出国内经济实体产业而追逐房地产市场的暴利，2010年4月房地产调控新政应运而出。2011年下半年，房地产销售热浪开始降温，随后房价涨幅开始缩小，房地产销售及开发投资增速逐渐下落，与房地产相关的钢铁产量下降为负增长。房地产泡沫破裂，依赖房地产泡沫暴涨支撑的经济增长受到极大冲击。房地产调控已无路可退，不得不坚持下去而承受由此带来的经济下滑后果。温总理在两会，及不同场合多次强调2012年房地产调控将会坚持进行下去。从以上的事实可以推断：

 1. 经济下行不再是预期，而是真真切切的发生了，并且已经到房地产市场，报道显示：目前国内房企的存量房需要至少4.5年才能消化干净,只有降价回款才是”活命”硬道理；

 2. 经济下行，企业利润下降，裁员潮来临，失业率上升，中小企业的生存环境，竞争环境恶化，从而商业地产在限购下的购买高潮之后，会走回头路，把前期进入该市场的投资者的资本全部套牢；

 3. 在人民币重新估值下，国人的房产财富及所有以人民币计价的资产都处于贬值的危险境地，且目前无法通过借贷的方式来抵御货币贬值风险；

 如果投资者朋友们预计到这些潜在风险，该如何规避呢？笔者做为一个在国内及海外都进行房产投资的践行者，提供以下方案供各位参考：

 1.从全球经济二十强经济体(G20)当中挑选GDP稳定增长，人口高速增加，住房供给小于需求的国家或者地区作为房产投资首选；千万不要被上百家参加北京国贸春季房展的多国“部队”迷了眼，真正适合投资房产的国家非常有限；

 2.选择对海外投资者等同国民待遇的国家进行海外房产投资，不限购，不限贷；同时所购买的物业是可以被该国国民所接受的物业类型；千万不要犯购买新加坡房产的“悲剧”。

 3. 人民币对美元的单边升值已经结束，此时此刻更要保证自己的财富不缩水，跑赢财富的比肩者，选择未来强势货币的国家进行房产投资才是上上策。

 对国内房产市场失望，而对海外房产投资充满期望和憧憬的投资者朋友们，如果希望获得海外房产投资的更多了解，可以随时联系我获得更多有价值资讯。

 作者介绍：Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师)，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliu， QQ:869938153    Email: victor.liu@simonds.com.au

       国有四大银行重现首次置业贷款利率85折，被市场解读为房产市场的利好,部分市场看多者认为调控开始松绑，房价已经触底，开始反弹之旅。而更多的首次置业者也被这种预期所鼓舞，开始摩拳擦掌准备入市选房了，而笔者结合海外房产市场的发展规律和经验，更认为这是市场开始分化的开始，对于首次购房者而言没有便宜可得，不是“馅饼”；而对于投资者而言，更可能是资本有去无回的“陷阱”。

       我为什么这样说呢？前银监会主席刘明康明确表示：中国的国情决定了房子是拿来住的，而不是用来投资及投机的，因此政策导向上要剔除房产的投资和投机属性，回归自住属性。而今天的首次置业者贷款利率优惠政策的实施，恰恰说明这样的一个事实：房子的属性开始分离，自住—没问题，给客户优惠利率和低门槛；而对于投资和改善性的二次及多次购房，很可能采取直接上调贷款利率30%-50%的方式进行。我没有危言耸听，拿新加坡房产市场举例：新加坡房产市场经过百年的地产商业化的发展之后，成为全球发达经济体当中自住房和商品房市场分化最明显和最有成效的市场，而中国恰恰是以新加坡的成功经验作为借鉴的。本地居民首次购买99年产权的经济型住房享有利率优惠，贷款比例优惠，买卖和交易的税率优惠；而对于购买永久产权的商品房却要求苛刻，久而久之造成：商品房的价格是经济型自住房价格的九倍之巨。

      周星驰在《功夫》电影中的台词说的好：不破不立！国内的房产泡沫还没有戳破，首次置业者就无法获得最大的实惠；举例而言，若以房价收入比做为泡沫的主要参考，中国房价泡沫最大的城市并不在京沪广深等一线城市，不少二三线城市的泡沫相对可能更大，例如杭州。目前二三线城市不少项目的房价正悄然猛降。在刚刚结束的上海春节房展会上，今年展会规模明显缩小，开发商参与热情不高，一线开发商集体缺席，本地参展楼盘仅十几个，50%的项目来自海外参展商。杭州个别楼盘大降可以看做是二三线城市房价泡沫破局的开始，但离全面降价和房价整体回归到温家宝总理所提及的房价合理水平依然还有很大的距离。

      总而言之，此时此刻投资者入市只能获得利率的微小优惠，但可能无法弥补在房产财富缩水而造成的损失；而投资者此时入市，更得不偿失，限购和限贷一天不解除，就无法利用财务杠杆的投资工具实现利益的最大化，且房价下跌才刚刚开始，千万不要落入优惠之后的资本固态化的“陷阱”。

 专家介绍：Victor Liu Lei(刘磊先生)，澳籍华人，中国外国专家局外聘专家，美国注册高级理财规划师，和讯房产频道首席房产投资分析师，搜狐财经海外房产特约撰稿人，澳洲持牌地产经纪人，金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师，中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师，北京当代金融培训中心讲师，Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师)，电话咨询：18600032319,微博加我：Victorliu， QQ:869938153    Email: victor.liu@simonds.com.au   新浪博客： victor7866@sina.com 

进入三月，个别城市的发展商采用10%首付，毛坯房变精装修等方式变相降价销售房产，冒着老业主可能砸售楼部胆战心惊中，换得了房屋交易量回升，真是有人欢喜，有人愁。