海景依旧美,房产投资风光不再
2013-12-28 14:46:20   来源:   评论:0 点击:

在文登、银滩、乳山等多个售楼处,即使在周末高峰销售期,售楼处依然生意冷清,展厅空荡。海景房到底怎么了? 为什么昨日的辉煌不再?该如何面对和分析这种市场现象?
在文登、银滩、乳山等多个售楼处,即使在周末高峰销售期,售楼处依然生意冷清,展厅空荡。海景房到底怎么了? 为什么昨日的辉煌不再?该如何面对和分析这种市场现象?未来该如何认知海景房的投资价值呢?

曾几何时,海景房是多少国人梦寐以求的生活居所,而时至今日,以山东威海文登地区为典型代表的海景房却有一种“想说爱你不容易”的伤感情怀。最新调查显示,即使有“面朝大海、春暖花开、远离雾霾、优惠到底”猛烈的宣传攻势,也依然换不来人声鼎沸的汹涌购房人潮。

笔者作为房产投资实践者、房产投资财商教育者,结合国内国外对于海景房的认知和判断的历史经验,与国内的海景房投资爱好者探讨现象、分析原因及对未来市场进行展望。

供应过剩,套现难

目前国内楼市冰火两重天,一线城市还在地王频现,开发商举债夺地之时,三四线城市的房屋数量供应却远远超过了地方城市的承接能力,造成空置率高企,价格拦腰斩,依然滞销的窘境。特别是威海文登等地区,很多地区的入住率不到10%,70%的海景房被外地投资客购买,没有了真实的自住需求,也就没有了真实的市场价格承接能力。

大量海景公寓住宅的空置,造成了人口真空。除此之外,二手房交易市场的缺失,让众多国内投资海景房的投资人资本变成了钢筋水泥堆砌而成的“死“资产:一手楼盘还剩一大堆, 二手房的套现更加遥遥无期。而这样的境遇也同样发生在国人投资海外海景房的征途中。

类似案例如西班牙赛赛尼亚小城,美丽风景依旧,但在灿烂阳光普照的临海山坡上,很多海外投资者购买的大房子里却空无一人。由于缺乏维修和管理,墙皮破败而脱落,甚至成为流浪汉的“庇护所”。塞塞尼亚小城的12条街上,竟然有2000多套物业空置。此情此景,贬值的不仅仅是一栋栋房子,而是整个街区,甚至是整个城市。此情此景的映射,难免让我们对青岛周边城区的大量空置海景房捏着一把汗。

最新的国内空置房统计数据显示,目前有至少6 0 0 0万套房屋空置,而开发商未来四年即将竣工的数量也高达4000万套。特别是没有人口持续增长支撑的,产业没有升级而无法吸引就业的小城区,就更无法承受市场的残酷考验和洗礼,不管是海景房,还是豪宅,都拗不过市场的最终选择。

旅游地产、养老地产“大忽悠”

海景、环境、位置已经成为国人投资房地产的必备元素。在限购、限贷的调控政策下,旅游地产、海景如画成为国内诸多开发商销售房产的 “口号”,连雾霾天气都成为促销成交的手段之一。在海景房宣传单漫天飞舞、狂轰滥炸的情况下,很多一线城市,特别是北京、上海等地的投资者按耐不住对“海景—好天气”的诱惑,出手了。据统计,青岛周边地区海景公寓的30%都销售给北京的客户了。

从海外房地产的投资经验来看,旅游地产、养老地产早就已经是“历史垃圾堆”的销售名词,听到这样铿锵有力的“旅游地产”、“养老地产”的投资说辞时,职业和成功的地产投资者仅仅是一笑了之,不会为开发商这种“请君入瓮”的销售说辞所迷惑。因为他们清楚地知道,在资本博弈的房产投资市场中,开发商是处于消费者和投资者的对立面上的。

所以,在房产市场趋势不明朗、房价调整和下跌周期中,即使是大家公认的海景房也不会幸免。如果趋势不在,再好位置的海景物业在错误的时间买入,此时任何诱人的宣传口号和优惠,就是开发商把风险全部转嫁给投资者的时刻。结果是开发商的资金回笼了,投资者的危机却降临了—文登、乳山等地区的开发商扎堆“跑路”、破产,烂尾和空置房连成片,就是真实写照。

没有租金收入的,不属于投资范畴

生活在海景房的憧憬是美好的,但没有经过深思熟虑的盲目投资注定失败,这个现实又是非常残酷的。每个海景房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的“蜜月”情怀中,但全球性房地产盛宴终结的事实证明,房产市场自然运行和调节的法则不会因为在中国而改变。

当潮水终将退去时,没有购买力支撑的、房价过高的、超过中产阶层负担能力的地区房价依然无法长久维系,不管是海景房,还是水景房,都难逃价格下跌的厄运。像威海的文登海景地产基本没有二手房交易市场环境,也就无法形成资产套现的融资平台,自然没有了房产投资的退出机制。

一般来讲,没有成型的房产租赁市场,很难有完善的物业托管服务,这将导致无法形成持续的租金收益。所以,从现金流角度分析,投资海景房基本不属于房产投资范畴,而属于奢侈品投资或者收藏品投资类别。租金回报率和资产增值是构成房产投资的两个要素,缺一不可。因为丧失了租金收益及房产的融资、抵押和套现功能,海景房必然成为仅是账面财富的死资产。

户型鸡肋,配套滞后,刚需渐行渐远

为了让投资客看到让人“怦然心动”的海景房的价格,开发商就只能在面积上做文章了。海景公寓小则30平米,大不过55平米,美名其曰好出租。而事实上,在就业机会和商业环境没有提升之前,稀缺的不是海景,而是常驻人口,特别是真正刚性需求的人口——那些真正打算为了改善生活环境,来海滨之地居住生活的家庭。

30~55平米的小户型基本不能满足一个3口之家满意的居家生活;在没有充足地下、地上停车位的海滨物业小区,很难满足当下以车代步的生活时代脚步;而生活设施配套缺失、中小学教育资源匮乏、交通设施与美妙海景不匹配的房子,更不可能让一个家庭流连忘返。因此,海景固然会让人心动,价格低廉也可以让人慷慨解囊,但实实在在的购物便利、交通出行通畅、孩子教育无忧、就业和收入有保障,才是最被居住者看中的。海景虽美,但还不够完美。

如何认定海景房的投资价值

以成熟的海外房地产投资海景房的经验作为参考,选择投资介入时机和趋势最为重要,而非类似海景的景观房产。投资者们通常通过资本增值元素分析投资法,按照其对房产增值影响强弱关系,来进行市场评判和项目筛选。具体分析要素如:市政规划、就业机会、房屋供给、人口因素、交通设施、公共设施、名校名企、人文景观。

在这八大影响房价的要素中,市政规划、就业机会、人口增长与物业供给和需求关系是排在最前面,是最重要的考虑和权衡要素。因为任何一个区域有了市政这一强大后盾与支持,将会给这个区域注入新鲜的资本血液,增加经济能量,带来更多就业,带来人口的持续增长,最终引发对住宅的自住及租赁的需求,带来地产价格的攀升和租金的稳定增长。

人文景观固然是增值和加分因素,如山、水、湖、岛、公园、风景名胜等 ,但进行项目筛选时,千万不要本末倒置,丢西瓜捡芝麻:水景和海景固然珍贵和稀缺,但不是主导房价上升的重要方面。

很多国内投资者投资澳洲的黄金海岸公寓,就是因为海景和水景,而黄金海岸有62公里的海岸线,恰恰不缺的就是海景,因此水景不值钱。而这个城市最缺的是常住人口和就业机会,因为缺了人,所有的美景都是残缺的。国内诸多三四线城市的海景公寓价格暴涨暴跌,空置率奇高,人口真空,就业空白,这些情境恰恰就是国内验证的现实版。

对钟情于投资海景房的投资者们的忠告

开发商与投资者在市场中是利益的博弈者,由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏及开发商财大气粗、铺天盖地做广告和宣传,普通投资者被这些表面营销手段长期蒙蔽,只要是开发商宣传力度大的,销售人员说好的项目,就会深信不疑。

从海外成熟的房产市场视角来看,开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势中是一致的:房产市场的上涨周期中,开发商“吃大肉”,投资者们跟着“喝点儿汤”而已; 而一旦市场转向, 由于信息的不对称,房产商可能把痛苦和懊恼都抛给了普通投资者。

投资者需要谨记的不是房产投资的回报率,而是审时度势,考虑如何规避市场风险。唯有把控制风险的意识化作血液,投资者的投资心智才能真正走向成熟。

Victor刘磊专家介绍:

Θ  中国外国专家局专家资质;
Θ  国际注册高级理财规划师;离岸资产配置专家;
Θ  搜狐焦点海外房产特约房产投资评论员专题页面;http://house.focus.cn/ztdir/hwzy/
Θ  搜狐新闻自媒体记者; 腾讯房产特约房产评论员;
Θ  《投资与理财》、《财智风尚》、《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约地产专栏作者、特约评论员《重庆青年报》海外置业栏目作者;
Θ  畅销书《澳洲房地产投资全攻略》和《决胜海外房地产》作者;私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资讲师;
Θ  中国银行ICIE(International Certified InvestmentExpert)培训课程—高端人群海外房产投资讲师;
Θ  北京当代金融培训中心房地产讲师;
Θ  新浪微博:Victor刘磊
 
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