海外(澳洲)房产投资,成也位置,败也位置?
2013-06-25 16:11:58   来源:   评论:0 点击:

曾几何时—位置、—位置、—位置,买房就是买位置已经成为国人投资房地产的至理格言,而反观其他经历半个世纪、甚至百年地产商业化历程的发...

曾几何时“—位置、—位置、—位置,买房就是买位置”已经成为国人投资房地产的至理格言,而反观其他经历半个世纪、甚至百年地产商业化历程的发达国家中—职业、成熟和成功的地产投资人,听到这样铿锵有力的地产投资说辞时,仅仅是微微一笑了之。难道错了吗?在经历过房产财富在多个跌宕起伏周期的洗礼之后,在海外成熟、成功和职业的房地产投资者眼中,什么才是放之四海而皆准、在房价上涨、市场价格横盘调整、价格下跌的三个周期都可以应用和判断房产投资的标准又是什么呢?
 
   一、投资介入时机最为重要(Timing),而非位置。 如何判断房地产投资介入的最佳时机和趋势呢?从海外地产判断市场趋势的经验来看,通常的判断依据是房地产投资的时钟原则:

位置如此重要?海外(澳洲)房产投资,成也位置,败也位置?


分析:

12点钟方向:

即达到房产市场周期的顶峰。相关的数据体现为:经济进入过热期,失业率上升,房屋均价创新高,租售比、收入比超过居民可承受合理值,空置率创新高,租金回报率创新低,房屋的拍卖清出率下滑,房屋成交量快速回落。

 3点钟方向:

即进入房产市场的回调周期。相关的数据体现为:经济进入停滞期,失业率继续攀升,房屋均价开始回落,租售比、收入比超过居民可承受合理值,空置率开始降低,租金回报率企稳,房屋的拍卖清出率降低,房屋成交量维持低位水平。

 6点钟方向:

即进入房产市场周期的底部。相关的数据体现为:经济进入回暖期,失业率大大降低,房屋均价连续3个季度维持稳定或略有小幅回升,租售比、收入比进入居民可承受范围,空置率创新低,租金回报率与贷款利率差距值最小,房屋的拍卖清出率上升,新房开工率连续3个季度小幅上升,房屋成交量开始回升。

 9点钟方向:

即进入房产市场上升周期。相关数据体现为:经济进入高速增长期,失业率维持平稳,房屋均价连续上升,租售比、收入比开始拉大,空置率维持平稳及小幅上升,银行进入加息周期,房屋的拍卖清出率创新高,新房开工率大大提升,房屋成交量逐渐加大。

在房产投资中,根据房产市场的周期变化来识别购买房产项目的市场拐点,确定最佳的投资介入时机和判断未来房市趋势。

 

二、第二重要的参考要素是中位价(Median Price),也非位置本身。投资跟自己收入与可负担的支出相匹配的房产价格,即:Median Price(中位价格的房产,不是平均价格—Average price);由于国内地产立项的目的不同,人群定位不同,平均房产价格的升降无法真正反应市场的未来走势,而中位价却反应的是100套由低到高成交物业中第50套的成交价格,能够更加科学的反馈这个国家、城市、甚至地区的中产阶层的房价负担能力,更能体现和反映市场的未来走势和趋势。而国人恰恰要么热衷买便宜货,要么是投资海外的豪华住宅;对于成熟的房地产投资市场而言,买房自住和投资房产完全是两码事——如果房子用于自住,即使房子升值了却沒有减轻还款压力和带來收入,其实还是负债;相反,投资型物业升值了,并且带來了额外租金溢价和负债率的降低,那么这样的资金投入叫作投资,该类房产才可称得上叫做收益型资产。

 

第三、也是最后的一点才与位置沾边,即:投资有潜力和发展预期的位置 (Potential ), 而非已经成为大家公认的好位置的“位置”。用美国地产界的行话讲:“You buy what you have seen!”即:您要为您所看到的“好位置”付出代价和支付成本。    

    正所谓:市场如“赌场”,发展商是站在台里面“发牌”的人(Banker),而投资者是永远的“看牌”人(Player)。位置()、位置()、位置()是由美国商业地产大亨唐纳德—川普经营商业地产成功的座右铭,而非李嘉诚帮助所有地产投资者们创造房产财富的成功秘诀。作为发展商们的赚钱口号,在房价震荡下行、徘徊不前的市场形势下,只可能沦为把购房者们作为“引君入翁”的宣传“陷阱”而已!而相对客观的投资项目和判断市场走势的方式是:获取独立第三方的经济数据、房产交易数据,根据房产周期的时钟原则判断入市时机(Timing)、投资自己可以承担的、中产阶层最易接受的中位价房产—Median Price, (而非人云亦云,被发展商牵着鼻子走),及选择具有投资价值、能够带来地区格局变化,有潜力的位置作为投资目的地(Potential )。

(内容来自《钱经》杂志的我的专栏)


专家介绍:Victor Liu Lei(刘磊先生),澳籍华人,中国外国专家局外聘专家,美国注册高级理财规划师,和讯房产频道首席房产投资分析师,搜狐财经海外房产特约撰稿人,澳洲持牌地产经纪人,金融行业私人银行家认证课程CPB—海外房产培训师,中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)认证课程高端人群海外房产投资实务课程讲师,北京当代金融培训中心讲师,Simonds(澳大利亚西蒙斯家建集团首席房产投资策略分析师),电话咨询:18600032319,微博加我:Victorliu, QQ:869938153    Email: victor.liu@simonds.com.au               新浪博客: victor7866@sina.com

Victor刘磊专家介绍:

Θ  中国外国专家局专家资质;
Θ  国际注册高级理财规划师;离岸资产配置专家;
Θ  搜狐焦点海外房产特约房产投资评论员专题页面;http://house.focus.cn/ztdir/hwzy/
Θ  搜狐新闻自媒体记者; 腾讯房产特约房产评论员;
Θ  《投资与理财》、《财智风尚》、《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约地产专栏作者、特约评论员《重庆青年报》海外置业栏目作者;
Θ  畅销书《澳洲房地产投资全攻略》和《决胜海外房地产》作者;私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资讲师;
Θ  中国银行ICIE(International Certified InvestmentExpert)培训课程—高端人群海外房产投资讲师;
Θ  北京当代金融培训中心房地产讲师;
Θ  新浪微博:Victor刘磊
 
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