海外房产专家Victor先生分析澳洲房产投资优势究竟在哪里
2012-10-19 23:08:00   来源:   评论:0 点击:

和讯海外房产主持人:今天我们有请到的是澳房投资首席分析师Victor刘磊先生。

和讯海外房产主持人:今天我们有请到的是澳房投资首席分析师Victor刘磊先生。
Victor:大家好。
和讯海外房产主持人:Victor,您最近在博客中写到的《2010年澳洲房地产投资现状分析报告》转载量很高,能跟我们广大的投资朋友分析下澳洲房产投资优势主要体现在哪里?
Victor:我个人认为,成熟和稳健的房产市场是吸引投资者的主要原因。澳洲房地产市场是最“高度透明”的国家之一。开发商楼盘的价格,海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲购买房产的价格都是统一的。
随着澳洲经济的平稳发展,房产价格稳定增长。近50年来,澳洲房产中位价格平均以每年7%-10%的速度增长。相对于国内房产市场非理性的过快增长,以及相应而做出的国家对房产市场的宏观调控政策,让众多房产投资者无法根据市场状况做出长期和有效的投资策略,而只是把房产当做短期追逐资本利得的投机工具而已。
澳洲房产投资人可永久拥有土地的所有权与继承权。中国境内“70年土地使用权”到期后,可能要有偿续期;而在澳洲则是世代相传,成为子孙后代的永久产业;澳洲对直系亲属继承遗产不征税,而在美国,英国等国家即使是直系亲属继承,同样征收最高达55%的遗产税;
增长周期稳定,基本7-10年一个循环。专家预测:悉尼、墨尔本、布里斯班、黄金海岸等主要城市的房地产到2012年可能再增长1倍。此轮增值周期从2006年底开始发起的,所以到2012年之前,澳洲物业的增长态势良好。而对于人口快速增长的新南威尔士州和昆士兰州而言,增长幅度可能会更高。
澳洲政府鼓励房产投资,特别是新房。在新南威尔士州(悉尼所在的州),对于低于60万澳元的未建新房全免政府印花税(类似于国内的契税),减免金额高达23,000澳元;对于海外人士投资新房同样适用与此政策;而相对于国内的限外令,本地居民限购令,外地居民限购令而言,其宽松的投资环境和投资政策必然赢得投资者的青睐。
房产从业者,澳洲政府对其严格监管。对触犯法律的行为严惩不贷,最高达七年刑期。国内投资者购买的物业交由当地房产中介管理,会有严格的法律保障。
专业化的地产服务体系,置业有保障。在澳洲置业,专业化的一站式成交系统不仅可以令中国投资者避开许多困难,且能快捷地完成购置程序,置业后还可以连带获得全面的出租和管理服务,都会让投资者安枕无忧。而对于国内整顿中的物业管理,中介服务行业而言,澳洲服务至上的理念更具吸引力。
和讯海外房产主持人:据说支持房产投资的澳洲金融制度有全球最发达,最实用,最高效的美誉。

Victor:确实是这样的。首先,海外投资人在澳洲投资房产获得银行等同国民待遇,可以在当地银行用购买物业进行抵押贷款,而且方便、快捷。最高可获得80%房屋贷款。这和国内投资第三套物业无法贷款的政策而言,澳洲鼓励房产投资,不对投资人的房产套数,贷款利率进行限制。对于投资者而言,利用银行的贷款来抵御通货膨胀,增长个人资产规模,提高资本的利用率,澳洲就成为了投资人的乐土。

其次,贷款产品灵活。1996年,澳洲西太银行(Westpac Bank of Australia)率先推出了只还利息,不用还本金的贷款产品,成为当年击败其他国有银行贷款产品,捕获房屋自住者和投资者芳心的利器。由于只还利息,投资人的月支出实现了最低支付,而房租就基本可以偿还银行的利息了。除此之外,只还利息的最长时间可达15年,投资人可以充分利用时间杠杆,用10年或15年以后的被通胀后的货币偿还10年或15年前的贷款,岂不是一件幸事。
增值抵押功能的开启。通常,房产价格上升后,投资人需要卖出房产来套现其增值。而澳洲银行针对投资者提供了增值再抵押的融资服务,即房屋增值的部分,可以再次让银行提供高达80%的贷款,而无需将房产卖出。这一功能的开启,实现了货币资产化到资产货币化的无缝结合,达到了资产投资和融资,再融资的最高境界,至今没有任何一个国家的支持房产投资的金融政策可以与之媲美。

对冲账户(Offset Account)的应用成为了澳洲房产投资者的最爱。和国内的住房抵押贷款相比(在第一轮的房产调控政策下,各大银行已经取消了居民住房抵押消费贷款的业务),存入对冲账户的资金可以抵消投资人在贷款账户中等同金额的贷款利息。举例:贷款人选择了首付10万澳元购买50万澳元的物业,其贷款额为40万澳元。如贷款人有多余流动或生意往来资金40万澳元可以存入其和贷款账户绑定的对冲账户,则该月房贷利息支付为“零”。而存入该账户的资金可以随时支取和转账,通过该账户的应用,实现了即使是中产阶级收入的普通投资人者同样可以拥有多套房产的梦想。
和讯海外房产主持人:纵观国内两大投资渠道——股票和房产,投资理论和投资策略众多,那么经历了50年的地产商业化发展的澳洲房产市场,有没有专业和成熟的房产投资系统和策略可以遵循?
Victor:我要说明一点,国内房产方面基本上都是销售方面的培训书籍,唯独缺失房产方面的系统投资策略书籍。从澳洲及海外的投资产品分析来看,房产投资的专业性是和股票,期货,外汇及金融衍生品齐肩的专业化和策略化非常高的投资类型,而澳洲经过50年的地产商业化发展,把这些投资策略和系统进行了总结和升华,这一点,恰恰是国内投资者及投资市场所缺失的。由于澳洲房产投资系统复杂,我只抛砖引玉的提出很多投资者所熟悉的几种投资理念供大家参考。
1)、以房养房(以房养贷)
所谓以房养房,是指把购买的物业,以整租或分租(即自己住一间房,剩余的几间租给其他人)的形式出租,用房租作为收入。如果澳洲房产投资者向银行申请贷款,房租可以作为利息付给银行,不仅可以拥有一套物业,而且也不必为了租房问题而苦恼,省去一大笔租金,还可以有额外的收入。而且投资房产,还可享受当地政府税务的减免政策。另外,对于房屋本身而言,寿命在70年,比国内房屋使用寿命30年高出许多。作为长期投资产品,可为投资人带来稳定的租金收入,轻松实现以时间换财富的投资目标。
2)、以房养学
澳洲很多家庭,投资者及很多国内精英阶层为了子女教育,而以房产为媒介进行的教育基金储备。举例而言:如果孩子在澳学习,本科和硕士一起读,至少需要7年,共计约21万澳元。而投资澳洲房产,以过去50年的平均资本增长7%—10%计算,50万澳元的房子带来最多约50万澳元的净资产及多余租金收益,这部分收益既弥补了子女的生活和教育费用,同时还为孩子的投资及创业积累了起始资本,能够真正实现投资意义上的以房养学。
3)以房养老
澳洲投资委员会于2009年对所有退休人士做了综合统计,发现只有5%的退休人士的退休后收入超过5万澳元,其中超过65%的收入来自于房产投资收益,因此,房产投资俨然成为澳洲最主要的投资渠道和方式。
而对于想在澳洲退休养老的国内投资人,如果在澳洲资产超过50万澳元,同时有足够收入维系自身生活,就可以申请澳大利亚退休移民签证,签证到期后还可以很方便地续签。此外,符合条件的申请人如果想拿到标准退休签证或者永久退休签证,澳大利亚也已经有一套标准的审查体系。对于那些为了向往澳洲生活,目前国内生活的投资者更需要在年富力强收入良好时,量自己财力所能,尽早在澳洲购置有租金保障和长期具有增值潜力的房产作为第二退休金。
除此之外,房产投资策略还有:4)、自主退休基金系统,5)、被动替换主动投资策略,6)、奢华养老投资系统,7)、房产公司化投资系统,8)、房产融资再套现策略,9)、负扣税房产投资系统,10)、资本增值对冲无风险套现策略等诸多投资理论和策略可以被投资者应用来实现最终的财务自由,由于时间有限,不便展开,有机会再和投资者朋友们分享。
和讯海外房产主持人:能不能用一句话总结澳洲为什么是全球最佳房产投资目的地。
Victor:总而言之,澳洲房产的投资优势就目前市场而言,从投资市场环境,银行金融体系,法律体系,及投资市场成熟度等多角度来分析,是全球最佳房产投资目的地的不二之选。

Victor刘磊专家介绍:

Θ  中国外国专家局专家资质;
Θ  国际注册高级理财规划师;离岸资产配置专家;
Θ  搜狐焦点海外房产特约房产投资评论员专题页面;http://house.focus.cn/ztdir/hwzy/
Θ  搜狐新闻自媒体记者; 腾讯房产特约房产评论员;
Θ  《投资与理财》、《财智风尚》、《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约地产专栏作者、特约评论员《重庆青年报》海外置业栏目作者;
Θ  畅销书《澳洲房地产投资全攻略》和《决胜海外房地产》作者;私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资讲师;
Θ  中国银行ICIE(International Certified InvestmentExpert)培训课程—高端人群海外房产投资讲师;
Θ  北京当代金融培训中心房地产讲师;
Θ  新浪微博:Victor刘磊
 
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