搜房网采访实录-澳洲房产发展:房企转型之殇与路
2012-10-19 18:54:17   来源:   评论:0 点击:

2012刚刚粉墨登场,但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。

2012刚刚粉墨登场,但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……,除了谋求转型苦练内功外,面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局,“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题,各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业,2012年或成转型年。

搜房记者石倩: 2012年即将开局,关于房地产的有关政策丝毫不减松动。此前盛传的限购放松也被证实为“空穴来风”。您怎么看待目前石家庄的调控措施?接下来的全国两会上,您认为是否会有针对房地产的调控政策出台?如果有,会集中在哪些方面?

个人观点:石家庄的调控政策向来不会是特立独行、独树一帜;因此还是跟随主流城市的调控步伐和策略,万变不离其宗:在货币紧缩政策下,加大保障房的入市,提供更多供给而满足自住需求, 严格执行限购政策,平抑投资及投机需求!针对两会的房产调控政策,我认为会从两个方面进行阐述:

1)再次重复、重点指出:即——坚定不移的贯彻和执行现有的房产调控政策,把“回归房价”,“还房于民”还原房子的自住属性,剔除投资及投机属性作为政府的重要工作重点;只有这样,才可以释放国民对房价预期上涨的紧绷神经,才会真正刺激内需消费,把企业资金进入实体经济的投资和发展。

2)可能出台房产税的相关规定,并对现行的土地出让金制度进行改革,改变地方财政仅仅依靠“卖地”获得财政收入的现状;

总而言之,限购、调控房价是万里长征的第一步,而促进就业,调整产业结构,由投资和出口型,向内需型进行转变,同时抑制由于房价引发的财富分配问题,引导多余,剩余资本进入实体经济,促进国民经济的良性发展!

搜房记者石倩: 根据2011年全国大中城市市场月报显示,尤其是进入后半年,石家庄的房价处于接连下调状态。这不禁让人联想到2012年的房价控制目标,对此您有怎样的预测?

个人观点:调控的目标不是让价格回到2010年,2008年,2006年的价格水平,而是改变人们对房子,房价,市场的认知:

对于房子而言:回归自住属性,而非把房子作为获利的“金鸡母”的唯一手段;“中国的房子是用来住的,不是用来赚钱的,要剔除其投资及投机属性”,这是前银监会主席刘明康的明确指示。否则,就会有房价跌,就砸售楼部的畸形举动和行为!难道金价跌,就砸金店,股市跌,就砸证券交易所不成?

对于房价而言:回归到中产阶层可以接受和购买的价位,而非所有人都可以购买的地步。判断的标准以国际通用的泡沫判断标准来衡量:如,收入比回归到 1:8—1:6(即中产家庭收入的6-8年收入可以购买当地的一套房产),另外,租金回报率达到与贷款利率相对接近的位置。(而目前租金回报率约为2.5%-3%,而第二套商业贷款利率7.8%,因此唯有房价回落才可使租金回报率提高到接近贷款利率的水平;)

对于市场而言,学习新加坡模式,把自住房市场与商品房市场完全分离:对自住房,保障房,经济适用房进行市场严格调控,进行限价,限购;而对于商品房市场进行自由的市场调节。

搜房记者石倩:2012年,政府还将扩大保障房建设,你如何看待目前的保障房的保障标准,是否需要扩大保障范围?

个人观点:十二五规划要新建3600万套保障房。2011年的1000万套保障房中的95%已经完成。从海外政府提供保障房的实施经验来看,是无法实现全面保障的,也不应该一蹴而就的制度计划,而应该分阶段,分人群的逐步完善。新加坡是目前全世界范围内政府实行保障房应用最成功的国家,而其他发达国家的保障房计划都是最终以“失败”而告终的,所以应该吸取经验和教训,完成一步,在做下一步!

搜房记者石倩:今年的房企将遇到哪些挑战?比如资金方面,开发商怎么才能确保自己的资金链不受威胁?

个人观点:相关报道已经显示:很多京沪广的房企正在消亡,这是市场的洗礼过程,也是必然结果。达尔文的“适者生存”的理论依然可以应用到发展商的生存和发展层面上来,2012年-2014年为了生存而战,那就要采取的策略建议是:
1)参与兴建政府主导的保障房;
2)兴建以自住为需求和主导的开发项目,价位更加贴近中低端,而非高端和别墅项目;
3)长期来看,规避商业地产项目;

Victor刘磊专家介绍:

Θ  中国外国专家局专家资质;
Θ  国际注册高级理财规划师;离岸资产配置专家;
Θ  搜狐焦点海外房产特约房产投资评论员专题页面;http://house.focus.cn/ztdir/hwzy/
Θ  搜狐新闻自媒体记者; 腾讯房产特约房产评论员;
Θ  《投资与理财》、《财智风尚》、《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约地产专栏作者、特约评论员《重庆青年报》海外置业栏目作者;
Θ  畅销书《澳洲房地产投资全攻略》和《决胜海外房地产》作者;私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资讲师;
Θ  中国银行ICIE(International Certified InvestmentExpert)培训课程—高端人群海外房产投资讲师;
Θ  北京当代金融培训中心房地产讲师;
Θ  新浪微博:Victor刘磊
 
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