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澳洲房地产投资-澳洲房产投资实用全解
授权形式: 免费版
更新时间: 2012-10-29 12:49:18
软件语言: 英文
软件平台: Win2000/WinXP/Win2003
软件类别:
文件大小: 未知
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软件简介

澳洲房地产投资-澳洲房产投资实用全解

澳洲房产投资实用全解
澳洲房产购买和贷款流程详解: 一、澳洲房屋贷款流程 选定房子联系贷款机构递交申请评估交换合同达成共识settlement。 二、 何时进入贷款程? 在澳大利亚,当看好房子之后,一般是
澳洲房产购买和贷款流程详解:
 一、澳洲房屋贷款流程
 选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同达成共识——settlement。
二、 何时进入贷款程?
       在澳大利亚,当看好房子之后,一般是先付2000-5000澳币不等的定金,您还有一段时间完成自己的贷款程序,然后交钱入住。
       值得注意的是:如您的资信条件无法贷出您希望的额度,因为其它种种原因,您的贷款无法按时完成等等,房屋所有者有权不退还您的押金,而将该房卖给别人。
       贷款所需时间一般为六周,包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构,让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”,告诉您可以贷出多少钱,多长时间内能贷出,这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介,从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。
三、澳洲房产贷款所需资料:
        贷款机构不同,金融产品不同,所需材料千差万别,但是实际上也很简单,贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益,不管他们要求什么材料,主要是需要您的四方面的信息,那就是:1、资产:原有房产,存款,汽车,财物等;2、债务:其它贷款情况,其它负债情况;3、收入:薪水,其它收入(如果您的房屋是用于投资,那么这部分的收入也可以包括在内);4、支出:这部分一般是不做书面要求的,因为金融计算器会自动抵扣支出,所以您不需要提供支出方面的材料证明。
        此外您还需要提供您的身份证明。如有护照和澳洲驾照,一般就没有问题。
四、澳洲房产合理避税:
       华人移民往往得面对一个问题,也就是因为避税等原因,收入证明上的收入很低,如果您按照这个收入去申请贷款,可以申请到的额度往往偏小,无法满足需求,但是您可以求助于贷款中介,他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。
        还有些刚刚毕业的学生,或者新移民,或者自由职业者,他们提供有效的收入证明是有困难的,这时候可以考虑下St.george等特殊产品
这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明(如employer's statement ),可以通过其它的途径证明您有还款的能力,这样您依然可以贷款。
五、 银行及非银​​行金融贷款机构区别。
        在中国, 房屋贷款一般是由银行放出。澳大利亚金融市场则有很大不同,除了银行之外, 澳大利亚还有很多其它的金融组织, 也就是non-bank lender, 具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行,也不是储蓄,而是通过基金,信托等手段募集资金、如养老金等。
         华人客户往往更希望选择银行, 而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。
         对于贷款人来说, 更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要,而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标, 衡量一家金融组织稳定与否的标准,最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠,有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。
         其实开句玩笑话说,您别忘了,您是藉进钱的,退一万步讲,就算那些借出钱的机构倒了,会对您有任何影响吗?的确,您的房契地契在人家手里呢,可是澳大利亚法律是保护私有财产的,即使​​债权人换了,也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款。
六、能贷多少钱
         可能很多朋友并不知道自己能贷到多少款子,这个计算公式非常的复杂。但您可以用一个很简单的方法粗粗地算一下您的贷款额度:即不会低于您所有年收入的五倍。
七、 贷款的初期费用:
        主要包括律师费,评估费,申请费,solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个application fee。有的金融机构也会免除application fee ,但是律师和评估费还是照收的,即使有差别,也不是很大Solicitor fee 贷款机构在审订合同的时候,您将合同给您的solicitor 审核的时候需要付的费用。
八、 澳洲房产贷款利率:
        房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率(variable rate) 和固定利率(fixed rate)。根据上升趋势固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为5.99%,固定利率就会高于可变利率。
,您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险,放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。一般地说,如果您比较担心将来利率会升高,您更可能会选择固定利率,可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点,一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去,一般现在给出的固定利率只能最多维持5年,也就是说,您只可以在一年到五年之内固定您的利率,当这个期限结束之后,您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。
          第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的,在settlement 之前,您的固定利率是可以变动的,这个变动由您的贷款人来定,他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率,如果您申请了固定利率贷款,而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率, 那么您往往还需要付出一个“锁定费用”。所以不太推荐客户做固定利率的贷款,因为首先这个利率往往就会高一点,其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行(reserve bank)的,联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。所以,另外一个有趣的现象就出现了,一些客户会说,为什么固定利率老是变动,而可变利率却老是不变呢?其实答案也很简单,因为可变利率是盯紧联储的,而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心,所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的,而固定利率的变化,则可以归因于金融市场风向瞬息万变,金融机构为了保护自己的利益,作出相应的调整也是情理之中了。
九、澳洲购房注意事项:
         可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个很低的利率,可是您别忽略了,这个利率一般会有标注如“honeymoon rate”或者” introductory rate”, 这是什么意思呢?这个利率的确是很优惠,但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年,一年之后,您的贷款自动会跳到一个高一点的利率,如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品,可以,不过您需要付钱,如果您想转到其它金融组织,也可以,不过您要付出一个相当高的罚金。如果您不管它,房屋贷款可往往是20-30年限的,不知不觉中,您可就多花了好多冤枉钱。不能说这是一个陷阱,但是您在签订合同之前,最好能够好好审阅下合同条款,并且好好给自己算个帐。
十、澳洲房产优惠政策
      如果这是您在澳大利亚的第一套物业First home buyer ,而且购买目的为自住,而且您拥有澳大利亚身份,那么恭喜您,按照澳大利亚法规,您可以获得一个折扣,根据各州规定不同,您所获得的优惠包括对印花税(stamp duty)和其它的折扣。这笔钱数额相当大。
转贷款
      如果您目前的房贷利息不是很低,那么您可以考虑转贷款,也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款,从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。
投资购买澳洲房产费用清单:
澳洲购房过程中,税金、杂费、印花税和搬家费会把入住新房的成本抬高很多。许多第一次购房的人在设计他们的购买计划时候往往忽略了这些费用。对这些费用有所了解将帮助您节省存款并避免将来为应付这些费用措手不及。
购房成本包括:
* 贷款机构的费用
* 印花税
* 保险费
* 法律费用
* 地产代理费用
* 律师费
* 物业费(别墅无物业管理费)
* 市政费
* 排污管费
澳洲房产订金收取及签订房屋合同的规则及讲解
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时间:2011-11-07 13:14来源:网站编辑 作者:gugu 点击:90 次
澳洲买房签证合同注意事项1 、澳洲房产购房者购买相关澳洲房产项目,与澳洲房产中介公司签订购房协议书,并支付1-2 万元订金。( 记得收取收据) 2 、一般在10 天内,会有买家也
澳洲买房签证合同注意事项
1、澳洲房产购房者购买相关澳洲房产项目,与澳洲房产中介公司签订购房协议书,并支付1-2万元订金。(记得收取收据)

2、一般在10天内,会有买家也就是您的澳洲房产律师所,为澳洲房产购房者(您)讲解澳洲房产购房合同,合同为全英文版,澳洲房产律师会草拟中文简版合同加以说明,提出专业意见,充分保护买家利益后签约,签约的同时签订律师代理协议,并付50%的律师代理费(澳元),一般为700澳币左右。

3、5-7天后,澳洲房产购房者须从银行汇出10%的首期房款至澳洲房产购房者代理律师,买家律师确认无误后,再存入卖家律师在澳洲的“政府监管的银行信托帐号()”中,待律师收到首期款后,凭收据将1-2万元订金退还给澳洲房产购房者。

4、律师将合同交开发商,签字认可。
 
5、澳洲房产交房时间:如果是现房,3个月内交房,如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

6、房屋完工后:发展商持3项法律文件:a. 持牌测量师发放合格证书(P.C.C)(Practical Completion Certificate)b. 政府验收检查合格证书(C.C)(Code of Compliance)c. 房屋产权证书(T.C)(Certificate of Title)卖家律师发出正式通知信给买家律师,通知楼已完工。(Settlement)。买家律师收到通知后,买家律师办理产权证,将房款转入发展商户。发展商收到全部房款,购房手续完成。
 
7、付款方式:将尾款的90%(其中80%可以是贷款合同加10%的现金,也可以50%的贷款合同加40%的现金,根据购房者的现金流而定)加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号,并缴相应的物业印花税。购买完成
 
 
备文件,理清法律头绪
至今最普遍的买房方式是通过私人协议(Private Treaty)合约交换。无论是通过地产代理或者是直接跟屋主交涉都属这种形式,另一方式是公开拍卖。
Conveyancing一词描述的是物业产权从一个屋主过户到另外一个屋主。要做到这一步有许多工作要做,下面是一些基本步骤。
卖主声明销售合同
此类文件,维省叫卖主声明(Vendor’s statement),纽省则称销售合同(contract for the sale of land)。
卖主声明告诉你很多有关此物业的事情。你可以从卖主的地产中介那里得到卖主声明,拍卖之前你也可以从负责拍卖或销售的地产代理那里要求此一文件。
卖主声明或销售合同应该包括下列附件:
1.房契复印件
2.计划证书的复印件
3.当地市政局的相关证书,此类文件应详细列出物业主地的使用途径以及其它有关信息
4.下水道图
5.过去7年房屋改建装修的批准书
6.建造附属建筑物的有关文件及限制性契约复印件
7.冷静期声明
8.物业现有按揭的详细说明
9.出售物业所附带的设备或装置
*在纽省,卖主如果不披露上述要求信息,买主有权在合约交换后14天内宣布合约作废。
合同
房地产买卖合同是由卖方准备的。通常来说,卖方律师会将合同寄给买方的律师,买方律师再负责向买方解释合同条款,如无异议,买方就在上面签字。
一份正式的房地产合同必须有买方卖方的名、物业的介绍说明、价格等等,如果双方对交割日期取得一致,那么确保在那一天能顺利交割就很重要。
合同通常有标准格式,很少需要修改。当然你可以要求附上有关特别交易的特别条件。
买方律师或产权转让承办者将仔细检查合同,以防有不利于购买和使用物业的因素出现。这些因素包括:土地用途限制、下水道计划、房契限制以及卖方保证等等。
如果你期望房屋的动产部分,例如炉具、窗帘、地毯、灯具等等应随房子一起销售,那么应确保它列入合同之中。
合同交换
一旦房子检查完成以及财务安排的批准形成正式文字,合同就可以交换了。合同一式两份,买方,卖方各自在一份合同上签名。卖方保持买方签名的合同,买方则保持卖方签名的合同。一般来说,交换合同由买卖双方的律师完成,也有买卖双方自己交换的,但为了避免可能的纠纷,还是由律师代劳为好。
合同交换后,通常要求预付5-10%的定金。定金可以在7天之内一次付清,也可分批支付,关键看合同上怎么说。当然,如果你是通过拍卖买的房子,会被子要求立即支付定金。
应该清楚的是,合同交换之前,买卖双方都没有任何约束,可以随时终止协商。各省的情况都一样,如果卖方在你签过名的合同上签名后,一份有约束力的合同便产生了。交换合同后,并不意味着你拥有了物业的所有权,但如果一方毁约则有可能导致法律行动和潜在的索赔要求。
冷静期
冷静期意即在合同交换的一定时期内(纽省是5个工作天,由交换合约上的日期算起)允许买方反悔。但如果过了冷静期而反悔,买方则要损失合约上购买价的0.25%作为罚款。
冷静期仅适用于私人协议出售,而不适用于拍卖时的物业销售。大多数的新房卖家一般也不提供冷静期。在西澳,任何洋房都没有冷静期,如果你买的物业既包括房子也包括土地,那么房子土地的冷静期也有可能不同。
还有一点值得注意,即是卖家有权在合同上附上66W Certificate,如果附了这么一份文件的话,就没有冷静期了。当然,作为买方,你也有权利要求卖方律师将此一文件撤掉,既保留冷静期,关键看双方怎么协商了。
冷静期的主要作用就是让买方在合同交换后有时间去获得法律意见,确实财务安排及对房子进行检查。一旦发现问题,还可以反悔(买方要附罚款)。
冷静期避免了失当决定行为。如果买方在签署合同前不能得到房屋检查结果和财务按揭,他可能要承受风险。冷静期内,卖方不能接受任何其它购买要求。
土地使用分区制
产权转让承办都或法律顾问将会检查物业所处土地的批准用途及使用限制。这决定了当地市政局或公用事业部是否能在此地发展工业区或修建高速公路。
 
 
 
【售房合同范本】澳洲购房合同的正文
1、当然必须明确标定价格;
2、成交日期(即你已认可交付给你的房产完全符合合同中的规定,你愿意拥有该房产并全额支付购房款之时);
3、动产(属于你在购房时合同中标明的可移动的所购房产内包含的所有财产,如窗帘、电器设备配置等)
4、特别要约或规定:如您的贷款条件、方式(澳洲房产贷款相关)。房屋质量要求的特别标准。以及一切在最终成交前。卖方责任范围内应做到的事。
5、合同中必须没有任何对购房者或使用不利的内容。
6、售房合同中必须详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具,比如附属设施中的活动铁皮房子等。
7、当您对一切都满意而且资金的进入已获书面批准,合同方可签署。
合同一式两份,每一方都在自己的售房合同文本上签字。然后是“交换合同”,卖主持有您签字的合同文本,您则持有对方签字的文本。照理一旦双方都在合同上签了字,合同就不能更改了。但澳洲法律还规定有一个“冷静期”,如按昆士兰州政府规定,所有住宅交易都强制性规定有一段考虑变动的期限,其时间是从购房者与销售商或发展商签订合同并收到合同当天起算共五个法定工作日。在这个所谓的冷静期,买家要取消合同可以完全不说明任何理由,甚至就是因为买家突然改变了主意。当然在这五个工作日内买房者也可以提出合同修改内容,如果合同对方不同意或不能修改,那就中止。
澳洲购置房产的交易过程中,政府出台了这一整套政策、法律、法规(澳洲房产法律相关),为了就是保证交易的公平公正性和杜绝欺诈。
 
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