《澳洲房地产投资全攻略》
《澳洲房地产投资全攻略》
《澳洲房地产投资全攻略》
《澳洲房地产投资全攻略》
各位朋友好,《决胜海外房地产》一书自出版以来一直受到大家的青睐和支持。澳洲房地产投资不同与澳洲自住型置业,为了更好的说明两者的不同、分析两者不同的筛选标准和依据,特别编著了《澳洲房地产投资全攻略》与投资者朋友们分享,这本书将会在3月份和大家正式见面,感兴趣的朋友可以提前预定啦!
过去十年间,很多国人已经投资澳洲房地产,而实际收益却远远落后于澳洲房价的平均增长率......  
  究其原因: 错误把澳洲业已成熟的以供需关系及数据分析、资产配置、税务调节、退出机制等相结合的个人房产投资当作自住消费型的购房而已—以个人喜好和用途作为购房的简单依据,且把中国短期形成的赚钱思维简单套用到澳洲这个成熟的房地产市场中,岂有不出错之理......
澳洲房产投资不是简单的、中国式的购房消费行为,而是一种市场趋势分析和研究的投资科学......  
  2001年毕业于澳大利亚卧龙岗大学,获得互联网科技专业硕士学位;
中国外国专家局专家资质;
国际注册高级理财规划师;
搜狐焦点海外房产频道特约房产投资评论员
《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约房产投资专栏作者、撰稿人;
《重庆青年报》特约海外置业栏目作者;
畅销书《决胜海外房地产》作者;CPB、ICIE 培训教材联合作者;
多家金融机构私人银行家认证课程(CPB)—国内外房产投资讲师;
中国银行ICIE(International Certified Investment Expert)培训课程—高端人群房产投资讲师;
北京当代金融培训中心房产投资讲师;

  1996年毕业于维多利亚理工大学。从事地产行业十几年以来帮助三千多个中国家庭实现
了澳洲置业梦想,与此同时,先后取得:
国际房地产销售大师资质;
律师职业资质;
地产律师持牌资历;
澳大利亚房地产拍卖师资质证书;
搜狐海外房产频道特约嘉宾和房产投资专家资质;
澳大利亚全资质地产持牌经纪。
畅销书《决胜海外房地产》作者;
 
 

《澳洲房地产投资全攻略》转载

 

节选:

(一)国内投资者投资于墨尔本市中心公寓的错误认知要持续多久??? 

2010年到2014年间在South Yarra、Richmond、Prahran、Footscray及Abbotsford五区建成的公寓数量是前十年总数的两倍。分析公司Charter Keck Cramer指出,墨尔本市区到下年底竣工的公寓大概有25,500套,是上一次公寓市场高峰即2005年竣工数量的4倍。这个数字还不包含多个由规划部长Matthew Guy在过去28个月内批准的20座超高层住宅以及在最新规划的近城区Montague中的17栋大楼。大批涌入市场的公寓会极度压低租金价格并可能造成近城区公寓房空置率蹿升,导致业主回报远不如理想,这种情况已经出现在租赁物业的高端市场......

(二)澳洲购房—就是那么简单!

很多国内投资者朋友对海外投资一无所知,一打电话就问我悉尼,墨尔本市中心的项目价格如何?稍微懂得市场的投资者问我悉尼及墨尔本有增长前景的区域有哪些?而成熟的投资者会问我哪些地方是政府的主要发展区域,同时价格是被市场低估的?从向我问问题的角度,我就可以判断国内投资人的海外房产投资认知程度的高低,及他们分析和看待市场的筛选标准正确与否......

(三)澳洲房产投资,成也位置,败也位置?

曾几何时“—位置、—位置、—位置,买房就是买位置”已经成为国人投资房地产的至理格言,而反观其他经历半个世纪、甚至百年地产商业化历程的发达国家中—职业、成熟和成功的地产投资人,听到这样铿锵有力的地产投资说辞时,仅仅是微微一笑了之。难道错了吗?在经历过房产财富在多个跌宕起伏周期的洗礼之后,在海外成熟、成功和职业的房地产投资者眼中,什么才是放之四海而皆准、在房价上涨、市场价格横盘调整、价格下跌的三个周期都可以应用和判断房产投资的标准又是什么呢?......

(四)投资海外(澳洲)高层期房公寓,您能赚到钱吗?

随着国人投资海外房地产热情愈演愈烈的驱动下,吸引了众多国外房地产中介公司、地产商等蜂拥而入、期许分得中国富人投资海外的一杯羹;不管是今年四月北京国贸房产会,还是五月上海、六月广州举办的海外房地产博览会,有超过50多家的海外地产商积极参与,主要来自于澳大利亚、美国、英国、新加坡、塞浦路斯、西班牙等国;面对如此之多国家眼花缭乱的各类房产的宣传(包括:学生公寓、高档公寓、高层公寓、CBD公寓、联排别墅、独栋别墅等诸多选择),国内的房产投资者也好,留学生家长和移民家庭也罢,该如何对这些不同类别的房产进行有价值的投资筛选呢?特别是针对很多地产商(新加坡和澳洲居多)抛出低首付(购买期房或者楼花公寓首付10%)、交房周期长(通常2—3年完工) 的诱惑下,投资者们该如何抉择呢?我在之前的视频采访、地产财经的评论中多次提及——98%的国内个人房产投资者投资海外房地产都难免会遭遇“失败”的结局......

(五)澳洲房价为何如此透明化? 

银行利益真正独立,独立承担市场风险,保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险,避免金融风险和过度投资;澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商,强制实行透明公开的施工招标政策,使其利益存在实质对立的一面,促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本,项目建筑成本透明化;土地交易价格市场化,政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任,相关流程同步公开,开发商严格按照通过审批的方案施工,最终审批文件纳入业主购房合同,接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约,定期有建筑委员会检查并通告相关信息......

(六)澳洲整体房产租赁市场强劲,高房价预示着更多年轻人选择投资房产,而自己却租房!

根据澳大利亚统计局数据,持有房产的澳人比例从上个世纪90年代中区的42%降至2011-2012财年的30.9%。这是自1995年设立房屋成本和居住调查以来最低的比例。同一时间内,租房的比例上涨5个百分点至30.3%。还清房贷的比例从30%上升至37%。CommSec首席经济学家詹姆斯(Craig James)说,“21世纪年轻人跟过去不同,他们更喜欢租房。一方面是因为新世代的不同生活方式的选择,另外原因是购房成本的上涨。”澳洲租房人口比例的上涨展现了贫富的差距进一步拉大:澳大利亚最穷的五分之一家庭中,90%都是租房居住。这次调查涉及1.5万受访者。有五分之一受访者将30%以上的收入用于住房成本,这一比例称为中产家庭的住房”压力线”......

(七)澳元利率走势,是否能继续成为推动澳洲房地产持续繁荣的催化剂?

鉴于大宗商品市场的低迷,澳洲政府把提振经济的着力点放到了房地产市场的振兴上;在美国量化宽松政策短期无法退出的背景下,澳元有短期走强的趋势;在墨尔本,悉尼拍卖清出率居高不下销售热潮中,中国资本的介入成为不容忽视的购买力量.通常情况下,较低的贷款利率(目前的贷款利率是澳洲50年中的最低值)对中低价位的房产起到了强有力的推动作用......

(八)澳大利亚房产投资之“以房养学”

近年来随着澳洲留学人数的不断增加,不少的华人也注意到了澳洲房地产市场的广阔前景, 利用房产投资来实现"以房养学".所谓以房养学就是在子女留学澳大利亚期间,家长购买一套当地的房产,既可满足子女在澳洲的住宿所需,又可以利用房产的出 租与增值,达到抵充留学期间给予费用的目的。让孩子轻松留学澳大利亚。这是一种比较新兴的教育投入方式。适合经济条件较好的家庭,可省去孩子在求学期间的租房支出,并将多余房屋出租获得一定租金回报用以负担孩子平时的生活支出,并能从长期的房屋增值获得较好回报。把投资房产和子女留学相结合起来,取得事半功倍的效果......

(九)澳洲房产投资常见问题详尽解析

1、房地产投资为何种种投资形式? 澳洲房地产投资是一种中长期的投资形式,因为房地产投资不是投机生意,房地产作为稳定增值的中长期投资是近百年来全世界公认的最佳的低风险投资选择。 2、澳洲房地产增值前景如何? 澳洲地产经济专家们分析认为:促进升值因素将长期存在,从未来几年的走势来看,澳洲房屋交房总量低于新移民人数的总量,所以房产供不应求的态势还将持续很长的一段时间。而这是使得澳洲房产呈上涨趋势的一个主要因素......

(十)投资海外房产应抛弃中式思维

许多海外华人表示看不懂国内房地产市场,天价豪宅社区竟建在农民房旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申,有意在海外购买房产的投资者要谨记一个原则,务必抛弃过去赖以成功的经验,重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。 海外市场不适合中国式炒家 投资海外房产需要认清的第一个事实是,海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面,海外市场上一般房价变化较为平稳,还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面,也是更为重要的,中外对房子的认知有很大差别......

(十一)澳洲常见的贷款种类解析

定息贷款和浮息贷款可能是不同种类贷款最大的区别,但其实澳洲市场上有不同种贷款产品来应对不同的情况,选择正确的贷款产品可以减轻投资者的还款压力和利息。在选择贷款时,业主应该考虑贷款产品整个套餐的价格,而不是单纯只考虑利率高低。如果一项贷款提供很低的利息,它的手续费可能会非常高。同样,如果一项贷款产品的贷款套餐里提供很多其他服务,你可能就需要偿还较高的利息......

(十二)澳洲房产投资:利率知识解读

现在澳大利亚各银行的房屋贷款利率一般在5.5%(0.75% 的折扣之后的注资),所以银行所能提供的利率一般不低于5.5%,这也是现在银行最常见的利率。可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个5.5% 甚至更低的利率(除个别金融机构的5.17%或固定律师之外),可是您别忽略了,这个利率一般会有标注如“ honeymoon rate” 或者”introductory rate”, 这是什么意思呢?......

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