房产泡沫本无罪 但不能过度依赖!
2017-06-05 16:51:22   来源:   评论:0 点击:

现在在路上随便抓个人问,你怎么评价现在的房 价,越简单越好,相信百分之百的人都会说贵。诚然,房 价确实不低了,年轻人已经开始感到绝...

现在在路上随便抓个人问,你怎么评价现在的房 价,越简单越好,相信百分之百的人都会说“贵”。诚然,房 价确实不低了,年轻人已经开始感到绝望;愤世嫉俗的经济学家和观察家认为这都是“泡 沫”。然而他们所有人都忽略了一个问题,那就是“屌丝”逆袭、房产创富,恰恰靠的是“泡沫”。

错过了北京5000元一平 米的时代,错过了大盘1500点的时代,为什么要用“错过”这个字眼,就在于那时候进入市场,恰恰是资本即将膨胀之时;恰恰是所谓的膨胀,让资产无形中增值,财富睡一觉就能增加——前提是需要占有资本,无论是股票还是房子。这里要说的是,“泡 沫”并非一无是处,资本的膨胀、货币的增发,都可以看做广义的“泡 沫”,而这恰恰带来的流动性的增加和经济的发展;犹记当年通货紧缩时,那时候所谓的“一块钱就是一块钱”,却带来的是毫无活力的市场和模糊的增长点。

在过去三十年间,广义货币M2增长了280倍左右。这并不是什么坏事,也不是和你毫无关系的事。举个例子,如果1986年你有1万块钱,那你就是让人羡慕的是万元户,用现在的币值衡量,大概是280万左右。如何让1万变280万呢?平均年化增长20%就差不多了。

年化6%,如果首 付两成,就是五倍杠杆,现在普遍是三成,在扣除利息支出,算下来年化增长率大概在23%左右,超过20%,目标完成。

第二个问题,房 价涨了,当房子还是那个房子不是金子,我不能说想吃饭了,就从墙上扣一块转去饭店啊。所以,资本价格上涨,不能代表最后的财富增值;或者用一句大家都熟悉的话就是:仅仅涨在了账面上。

比如去年,某二线城市,房 价同比涨了70%,这意味着,如果你之前有一套100万没有贷款的房子,那么现在相当于有了170万的资产。只不过这个资产是在账面上,你不可能跑到4S店,说你的房子涨了70万,然后开一辆奥迪就跑。只有卖出,才能变现。然而,3月各种政 策出台之前,看中你房子的人此起彼伏地打电话询价,你坐地起价好不痛快。几轮下来连中介都劝你出手吧,你还想再敲10万——楼市一夜之前被“锁 住”,门庭若市变成门可罗雀。

这还不是问题,问题在于币值在世界市场的波动下,受到了影响。尽管还没有出现房价下跌,但实际上增值的部分,已经开始被汇率的问题对冲掉了;更让人懊恼的是:你的钱还在账面上,机会就这样错失了。

这就是为什么投资房地产没有一劳永逸的事情,而是要不断进取、不断地发现新机会、新市场、新的增长点;这也启示了,“泡 沫”不是绝对的坏家伙,屌丝逆袭需要一次“泡 沫”;只不过会买更要会卖,才能让财富落袋为安。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质, 多家媒体房地产专栏作者、作家。

Victor刘磊专家介绍:

Θ  中国外国专家局专家资质;
Θ  国际注册高级理财规划师;离岸资产配置专家;
Θ  搜狐焦点海外房产特约房产投资评论员专题页面;http://house.focus.cn/ztdir/hwzy/
Θ  搜狐新闻自媒体记者; 腾讯房产特约房产评论员;
Θ  《投资与理财》、《财智风尚》、《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约地产专栏作者、特约评论员《重庆青年报》海外置业栏目作者;
Θ  畅销书《澳洲房地产投资全攻略》和《决胜海外房地产》作者;私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资讲师;
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