暴涨与暴跌的市场 并非财富的温床
2017-05-05 15:55:10   来源:   评论:0 点击:

上周三,加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group遭遇流动性危机,储户集中挤兑了该公司的高额储蓄账户,消息称减少了5.9亿美元...

上周三,加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group遭遇流动性危机,储户集中挤兑了该公司的高额储蓄账户,消息称减少了5.9亿美元。可以说,如果没有渥太华健康医疗养老计划提供紧急贷款支持,那么Home Capital Group不但已经破产,还可能会引发“加拿大版的次贷危机”。

其实,监管层已经意识到加拿大地产市场的风险。去年8月,不列颠哥伦比亚省为了防止投资者过度投入房地产,开始向海外买家征收15%的房产转让税。即便如此,今年4月,大温哥华区(Metro Vancouver)房屋平均价格同比增长11.4%,至941,100加元,成为加拿大最贵的房地产市场。

(蓝色线:独栋房屋;红色线:联排房屋;绿色线:公寓。图中可以看到,经历过若干次暴涨暴跌,现在又开始进入一个顶点,那么接下来呢?)

加拿大近年房近年涨,很大程度上是因为房价主要由投资者来推动,RBC的数据显示,目前,温哥华地区独立屋的可负担水平已经远远超过了家庭收入。当然,有人会那温哥华和北京横向对比,但却忽略了一点:北京对于市场的控制力,远在加拿大之上,说监管就监管;而温哥华方面就没有这么强大的宏观调控力,也因此,投资者一旦看到收益见顶,就会选择抛售变现,游资一旦撤离,该市场的房价就离下跌不远了。

实际上,种种迹象表明,游资已经开始撤离,“次贷”潜在威胁加剧。目前加拿大金融机构监管办公室OSFI已经开始要求银行和金融机构收紧按揭政策,对购买房产为目的申请人进行严格审查,尤其是对其收入和就业状况进行全面彻底审查。目前,完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人,由于难以落实其收入状况,银行对其房款更加趋于谨慎;这就挡住了海外炒房团的进入。

然而,对于国内购房者,银行却采取了区别对待:最为可怕的是,取得住房抵押贷款的人群中有不少低收入者。在加拿大,发放给低收入人群的高风险抵押贷款增长了38%。其中,多伦多同期增长53%,达到49%;温哥华增长了25%,达到39%。

被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者Marc Cohodes也认为,温哥华的房地产市场是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”,“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他们一直在寻求资金撑起这个市场,但这不会长久。”目前的形势则是“雨不下则已,一下倾盆”,一旦房市出现崩溃,大温地区的房屋均价很可能会被腰斩,降幅约50%,比之前业内预测的30%更为惊人。

综上而言,千万别被什么房价永远会涨的鼓吹之词迷惑;研判市场,不仅仅要考察其现状,还要从十年前开始翻阅其数据;国内投资者进军海外地产市场,则不能以十年中国房地产市场暴涨中创富的经验为依据,如果不能从投资市场的属性与特点入手,而仅凭喜好和经验盲目下判断,那么后期买下的不是财富的温床而成为财富的拖累;事实上,这不仅仅适用于海外地产市场,即便在国内,过度投资也会带来风险的增加,而不是预期的收益增长。

本文作者:刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,中国外国专家局澳籍专家资质, 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号:victorliulei。

Victor刘磊专家介绍:

Θ  中国外国专家局专家资质;
Θ  国际注册高级理财规划师;离岸资产配置专家;
Θ  搜狐焦点海外房产特约房产投资评论员专题页面;http://house.focus.cn/ztdir/hwzy/
Θ  搜狐新闻自媒体记者; 腾讯房产特约房产评论员;
Θ  《投资与理财》、《财智风尚》、《钱经》、《私享》、《置业》杂志特约地产专栏作者、特约评论员《重庆青年报》海外置业栏目作者;
Θ  畅销书《澳洲房地产投资全攻略》和《决胜海外房地产》作者;私人银行家认证课程(CPB)—海外房产投资讲师;
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